Ob Wohnung, Haus oder Pflegeimmobilie: Die richtige Berechnung der Wohnfläche ist bei der Veräußerung von Immobilien das A und O. Die korrekte Quadratmeterzahl ergibt sich allerdings nicht – wie viele fälschlicherweise annehmen – aus dem reinen Aufmaß. Wir zeigen Ihnen heute, worauf es bei der Wohnflächenberechnung wirklich ankommt.

Die Wohn- und Nutzfläche rechtssicher berechnen

Bei dem Thema „Wohnflächenverordnung“ tauchen immer wieder Unklarheiten auf – vor allem weil diverse unterschiedliche Methoden existieren, um die Wohnfläche zu berechnen. Doch welche ist nun von Rechtswegen her die richtige?

Tatsächlich ist es so, dass gesetzliche Regelungen zur Berechnung nur für öffentlich geförderten Wohnraum existieren. Kommt es im Rahmen von Privatverkäufen vor Gericht zu einem Streitfall, so wird die seit 2004 geltende „Wohnflächenverordnung“ (kurz „WoFIV“) als Entscheidungsgrundlage herangezogen. Hier ist die Wohnflächenermittlung definiert. Darüber hinaus gilt die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) – aber auch die Normen „DIN283“ und „DIN 277“ finden in diesem Zusammenhang Beachtung.

Als Wohnfläche gilt die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung bzw. einem Haus gehören.

Vollständig anrechenbare Wohnfläche

Zu den voll anrechenbaren Wohnflächen zählen Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flure, Dielen, Speise- und Besenkammern, Schrankräume, Küchen, Badezimmer und Toilettenräume, beheizte Wintergärten, beheizte Schwimmbäder, Saunen und Fitnessräume  – vorausgesetzt es herrscht eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern.. Im Grunde sind also all solche Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind und einem „gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragen“, zu 100 Prozent anrechenbar.

Was viele nicht wissen: Es gibt einige Flächen, die explizit nicht oder nur teilweise angerechnet werden können.

Nicht oder nur teilweise anrechenbare Wohnfläche

Grundsätzlich zählt die Fläche unter einer Dachschräge bis zu einem Meter nicht zur Raumhöhe. Flächen unterhalb einer Schräge werden, von einem Meter bis zu zwei Metern Raumhöhe, lediglich zu 50 Prozent angerechnet.

Zu der Wohnfläche, die nicht angerechnet werden kann, zählen außerdem Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen Kellerräume sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten gehen lediglich mit 50 Prozent in die Berechnung ein.

Darüber hinaus werden Mauervorsprünge, Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen, Türnischen, Vormauerungen, Verkleidungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 m² und mit einer Höhe von über 150 cm, von der Gesamtwohnfläche abgezogen.

Wohnflächenberechnung: Fundiertes Wissen notwendig

Fakt ist: Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter! Die korrekte Durchführung der Wohnflächenberechnung ist ein herausforderndes Thema, welches fundiertes Fachwissen benötigt und deshalb unbedingt von einem Experten durchgeführt werden sollte.

Wurde die Wohnfläche nicht korrekt berechnet, kann das für Privatverkäufer richtig teuer werden. Dann drohen hohe Schadensersatzforderungen.